Resumo: O condomínio, embora não seja pessoa jurídica para fins civis, equipara-se a empregador pela CLT (art. 2º) quando admite, assalaria e dirige a prestação pessoal de serviços. Isso significa que, ao contratar um zelador, porteiro, faxineiro ou qualquer outro trabalhador, o condomínio assume todas as obrigações trabalhistas e previdenciárias de qualquer empregador. Para o DP que atende condomínios, os pontos mais críticos são: o enquadramento correto no CNAE 8112-5/00 (com FPAS 566 e GILRAT de 2%), o cálculo do INSS do síndico como contribuinte individual, a jornada especial de ascensoristas e telefonistas, e as questões de insalubridade e periculosidade que frequentemente geram reclamatórias trabalhistas. O condomínio também não pode optar pelo Simples Nacional (CNAE 8112-5/00 está no rol de impedimentos da Resolução CGSN 140/2018).
Base Legal
CLT, art. 2º – equiparação do condomínio a empregador
CLT, art. 3º – conceito de empregado
CLT, art. 58 – jornada normal máxima
CLT, art. 193, II – adicional de periculosidade para vigilantes
CF/88, art. 7º, III – FGTS obrigatório
Lei 7.102/1983 – atividade de vigilância patrimonial
Lei 8.036/1990 – FGTS
Lei 8.212/1991, arts. 21 e 22 – contribuições previdenciárias
Resolução CGSN 140/2018, Anexo VI – CNAE 8112-5/00 impedido do Simples Nacional
IN RFB 2.110/2022, Anexo I – CNAE 8112-5/00: GILRAT 2%, FPAS 566
Súmula 448, I e II, do TST – insalubridade em limpeza de banheiros e coleta de lixo
O condomínio é o direito simultâneo de posse sobre um bem exercido por mais de uma pessoa. Ele não tem personalidade jurídica, não é pessoa jurídica de direito privado. Mas o art. 2º da CLT é claro: quem admite, assalaria e dirige prestação pessoal de serviços é empregador. E o art. 2º, §1º inclui expressamente as ‘entidades de qualquer natureza’, inclusive o condomínio.
O que o condomínio NÃO é
O que o condomínio É para fins trabalhistas
– Não é pessoa jurídica de direito privado. – Não tem fins lucrativos. – Não pode optar pelo Simples Nacional (CNAE 8112-5/00 vedado pela Res. CGSN 140/2018). – Não integra a categoria econômica das empresas do mercado imobiliário (TRT-15ª Região).
– Equipara-se a empregador (CLT, art. 2º). – Deve se inscrever no CNPJ. – Cumpre todas as obrigações trabalhistas e previdenciárias. – Responde perante a Justiça do Trabalho. – Responsabilidade subsidiária em terceirização (Súmula 331, IV do TST).
Obrigações Trabalhistas do Condomínio Empregador
Ao assumir a condição de empregador, o condomínio deve cumprir todas as obrigações abaixo:
Inscrição no CNPJ
Cadastramento dos empregados no PIS/PASEP
Anotação da CTPS de cada empregado em até 48 horas
Entrega do CAGED (movimentações de admissão e demissão)
Entrega da RAIS anual
Emissão da Comunicação de Dispensa (CD) na rescisão
Elaboração e recolhimento da GRCSU (contribuição sindical), somente com autorização expressa do empregado
Recolhimento do FGTS mensal (8% sobre a remuneração)
Manutenção do Registro de Empregados (livro, ficha ou sistema informatizado)
Manutenção do Livro de Inspeção do Trabalho
Controle de ponto
Afixação do Quadro de Horários e demais documentos obrigatórios
Retenção e recolhimento do IRRF sobre rendimentos dos empregados
Entrega da DIRF anual
Transmissão dos eventos no eSocial (Grupo 3 do cronograma de implementação)
Responder perante a Justiça do Trabalho em reclamatórias
Jornada de Trabalho
Regra Geral
A jornada dos empregados do condomínio não pode ser superior a 8 horas diárias e 44 horas semanais. Compensação de horários e redução de jornada são permitidas mediante acordo ou convenção coletiva.
Jornadas Especiais – Ascensorista e Telefonista
Ascensorista (operador de elevador)
Telefonista
Jornada máxima: 6 horas diárias. Vedado qualquer acordo que vise aumentar as horas de trabalho. Fundamento: Portaria MTP 671/2021, art. 14.
Jornada máxima: 6 horas contínuas diárias / 36 horas semanais. Trata-se de categoria diferenciada: a jornada especial prevalece independentemente da atividade preponderante do condomínio.
Encargos Sociais sobre a Folha – CNAE 8112-5/00
O condomínio predial enquadra-se no CNAE 8112-5/00, com FPAS 566 e GILRAT de 2% (Grau de Risco 2). Veja o exemplo com folha de R$ 6.200,00 (5 empregados):
Contribuição / Encargo
Alíquota
Valor (base R$ 6.200,00)
Contribuição patronal INSS (Empresa)
20%
R$ 1.240,00
Salário Educação
2,5%
R$ 155,00
INCRA
0,2%
R$ 12,40
SESC
1,5%
R$ 93,00
SEBRAE
0,3%
R$ 18,60
Subtotal Empresa + Terceiros
24,5%
R$ 1.519,00
GILRAT (RAT/SAT) – Grau 2 (CNAE 8112-5/00)
2%
R$ 124,00
TOTAL GERAL – Encargos Previdenciários
26,5%
R$ 1.643,00
FGTS (por empregado)
8%
R$ 496,00
FAP pode alterar o GILRAT: O índice FAP (Fator Acidentário de Prevenção) é publicado anualmente pelo INSS e pode multiplicar a alíquota do GILRAT para mais (até 2×) ou para menos (até 0,5×), conforme o histórico de CATs registradas. GILRAT efetivo = 2% × FAP divulgado para o CNPJ do condomínio.
Simples Nacional: vedado para condomínios. O CNAE 8112-5/00 (Condomínios Prediais) consta no Anexo VI da Resolução CGSN 140/2018 como impeditivo do enquadramento no Simples Nacional. O condomínio deve recolher os encargos sociais pelos percentuais normais (regime geral de tributação).
Síndico – Remuneração e INSS
O síndico é considerado contribuinte individual do INSS (quando remunerado). A remuneração pode se dar de três formas:
Direta: recebimento de valor em dinheiro
Indireta: isenção do pagamento da taxa condominial
Mista: combinação das duas modalidades
Isenção da taxa = remuneração (OS INSS 6/96, item 1.2): Quando o síndico não recebe em dinheiro, mas é isento da taxa de condomínio em razão do cargo, o valor da taxa é considerado sua remuneração para fins de INSS. Exemplo: taxa de R$ 800,00, remuneração do síndico = R$ 800,00.
Sobre a remuneração do síndico incidem duas contribuições previdenciárias: a do condomínio (patronal) e a do próprio síndico (contribuinte individual). A nota fiscal de retenção se aplica a partir de 01/04/2003:
Contribuição
Alíquota
Valor (taxa R$ 800,00)
INSS – responsabilidade do condomínio (patronal sobre contribuinte individual)
20%
R$ 160,00
INSS – descontado do síndico (contribuinte individual)
11%
R$ 88,00
TOTAL a recolher em GPS
31%
R$ 248,00
Mesma regra para outros contribuintes individuais: O mesmo percentual (20% do condomínio + 11% descontado do prestador) aplica-se a qualquer pessoa física sem vínculo empregatício que preste serviços ao condomínio como contribuinte individual, como o encanador autônomo, o eletricista pessoa física, etc.
Insalubridade e Periculosidade
1. Insalubridade – Limpeza de Banheiros e Coleta de Lixo
A Súmula 448 do TST define duas situações opostas para a limpeza em condomínios:
Atividade que NÃO gera adicional de insalubridade
Situações em análise (depende de laudo pericial)
Limpeza de banheiros do próprio condomínio: não é insalubre (lixo de condomínio residencial = lixo doméstico, não lixo urbano). Fundamento: Súmula 448, I, do TST + Anexo 14, NR-15. O universo restrito de usuários afasta a equiparação à coleta de lixo urbano (TST – E-RR-635-17.2012.5.15.0131, SBDI-1, 2019).
Coleta de lixo de grande volume (ex.: condomínios comerciais com grande circulação): pode ser equiparada à coleta urbana dependendo das circunstâncias. Exposição a agentes químicos, físicos ou biológicos acima dos limites de tolerância: depende de laudo técnico das condições do ambiente. Em caso de dúvida: solicitar laudo pericial ao SESMT ou engenheiro de segurança.
Súmula 448, I do TSTA higienização de instalações sanitárias de uso público ou coletivo de grande circulação enseja o pagamento de adicional de insalubridade em grau máximo. Não é insalubre a limpeza de residências e escritórios. Lixo de condomínio residencial equivale a lixo doméstico, não se enquadrando no Anexo 14 da NR-15 e não gerando insalubridade (E-RR-635-17.2012.5.15.0131, SBDI-1, 2019).
2. Periculosidade – Vigia × Vigilante
A distinção entre vigia (porteiro/rondante) e vigilante é fundamental para definir o direito ao adicional de periculosidade de 30%:
Vigia (porteiro/rondante)
Vigilante
Atribuições menos ostensivas. Controla fluxo de pessoas e guarda o patrimônio. Não usa arma de fogo. Não tem direito ao adicional de periculosidade. Não se enquadra no Anexo 3 da Portaria 1.885/2013 (TST – RR 21167-58.2015.5.04.0019, 5ª Turma, 2018).
Atividade análoga à de polícia. Vigilância patrimonial e pessoal + transporte de valores. Usa arma de fogo quando em serviço. Tem direito ao adicional de periculosidade (30%). Regulamentada pela Lei 7.102/1983. Exige registro no DPF, curso de formação e exames médicos.
Terceirização e Responsabilidade Subsidiária
É comum que condomínios contratem empresas prestadoras de serviços para portaria, limpeza e segurança. Nessas situações, mesmo sem vínculo direto, o condomínio tem responsabilidade subsidiária pelos créditos trabalhistas não pagos pela empresa contratada.
Responsabilidade subsidiária: Fundamento: Súmula 331, IV do TST, o tomador de serviços responde subsidiariamente quando a empresa prestadora não quitar os créditos trabalhistas. Condição: o TST exige que fique comprovado que os serviços beneficiaram o condomínio tomador (TRT-3ª Região, Processo 00970-2006-108-03-00-1 RO, 2007). Licitude da terceirização: o TST reconhece que o condomínio não tem atividade-fim de portaria ou limpeza, a terceirização dessas atividades é lícita (TRT-15ª Região, Processo 00367-2004-007-15-00-8).
Como o condomínio se protege na terceirização:
Exigir da empresa prestadora comprovantes mensais de pagamento de salários e recolhimento de FGTS.
Exigir certidões negativas de débitos trabalhistas e previdenciários da empresa contratada.
Incluir cláusula de retenção de pagamento em caso de descumprimento trabalhista.
Manter documentação de todos os pagamentos realizados à empresa prestadora.
Faxineira que Trabalha 2x na Semana: Vínculo Empregatício
O simples fato de a prestação de serviços ser realizada apenas duas vezes por semana não afasta o reconhecimento do vínculo empregatício, desde que preenchidos os elementos do art. 3º da CLT. A limpeza é serviço permanente e essencial ao condomínio, portanto, não eventual.
Caso real – TRT-3ª Região (2007): Faxineira contratada para limpeza 2x por semana em condomínio teve vínculo empregatício reconhecido judicialmente. Fundamento: a atividade de limpeza é permanente e essencial ao condomínio, não eventual. Os elementos do art. 3º da CLT estavam presentes (Processo 00459-2006-137-03-00-5 RO, TRT-3ª Região, 2007).
Conclusão
O condomínio, apesar de não ser pessoa jurídica, carrega todas as responsabilidades de um empregador quando contrata trabalhadores. O desconhecimento dessas obrigações é comum, e gera passivo trabalhista significativo, especialmente em relação a insalubridade, horas extras de ascensoristas e responsabilidade subsidiária em terceirizações.
Checklist para o DP
Verificar se o condomínio tem CNPJ e está cumprindo todas as obrigações acessórias (eSocial, RAIS, DIRF).
Enquadrar corretamente no CNAE 8112-5/00, FPAS 566 e GILRAT 2%.
